Voor een gezonde huisartsenzorg

Veelgestelde vragen

 
De kortste weg naar het snelste advies is vaak een verzameling vragen die al vele malen zijn beantwoord. Hieronder staat wellicht ook uw vraag. Is dit niet het geval, neem dan contact op met het secretariaat van de bouwadviesgroep-LHV via het contactformulier.

Wat kan de LHV voor mij betekenen

Kan de LHV hulp bieden bij de bouw van een praktijk?

De bouwadviesgroep-LHV kan op verschillende manieren hulp bieden bij het opzetten van een nieuwe praktijk of bij het verbouwen van een bestaande praktijk, toegespitst op uw specifieke situatie.  De adviesmogelijkheden op een rij:

  • In de eerste plaats kunt u met al uw vragen telefonisch of per mail bij ons terecht. Veelal is de coördinator van de bouwadviesgroep bereikbaar of wordt u zo spoedig mogelijk teruggebeld.
  • Daarnaast heeft de bouwadviesgroep-LHV diverse publicaties over (ver)bouw van praktijken en gezondheidscentra. Deze publicaties kun u bestellen via het bestelformulier.
  • U kunt een programma van eisen op maat laten maken door middel van de interviewmethode.
  • U kunt uw ontwerp laten beoordelen. Is de plattegrond functioneel? Hierbij tellen factoren mee zoals maatvoering, relaties van ruimten, geluidsisolatie, lichtinval, etc.
  • U kunt specifiek voor uw situatie een adviesplattegrond laten maken, die aansluit bij uw situatie, uw werkwijze en uw organisatie.
  • U kunt advies krijgen bij huurprijsberekening en -onderhandeling.
  • U kunt een technische omschrijving laten beoordelen.
  • U kunt hulp krijgen bij het opstellen van een technische omschrijving.
  • U kunt een haalbaarheidsonderzoek laten doen.

Mijn architect heeft een ontwerp gemaakt voor mijn praktijk. Kan dit ontwerp worden beoordeeld?

De bouwadviesgroep-LHV maakt nauwkeurig een beoordeling van het door u ingediende ontwerp. Daarbij wordt onder meer gelet op:

  • scheiding van rust en onrust
  • looplijnen
  • algehele functionaliteit
  • opzet van de assistentiezone
  • grootte en indeling van de diverse ruimten
  • aantal en soort ruimten in relatie tot de gebruikers
  • de aansluiting van de opzet van de praktijk op de organisatievorm

De beoordeling wordt uitgebreid besproken met u en, indien gewenst, tevens met uw architect. Indien u dat wenst kan er een vervolgadvies komen.

Geeft de LHV ook adviezen aan andere disciplines dan artsen?

Artsen werken en 'wonen' vaak samen met andere eerstelijns disciplines, zoals de fysiotherapie, apotheek, psycholoog, etc. De bouwadviesgroep-LHV geeft ook adviezen over de ruimten van deze disciplines, mits in het pand één of meerdere huisartsen zijn gevestigd.

Er worden een praktijkondersteuner en een aios aan de praktijk toegevoegd. Hoe kunnen we voor deze mensen ruimte creëren?

Over dit probleem denkt de LHV met u mee. U kunt ons de tekening van de huidige situatie met zoveel mogelijk gegevens van de nieuwe praktijksituatie toesturen. Na ontvangst van uw stukken wordt u gebeld om een adviesgesprek in te plannen. De (on)mogelijkheden worden dan uitgebreid met u doorgenomen.

Heeft u een voorbeeldplattegrond?

Een plattegrond voor uw praktijk is uiteraard maatwerk. U kunt wel ideeën opdoen met een voorbeeldplattegrond. Download een voorbeeldplattegrond (pdf).



Bouwtechniek en regelgeving

In welke ruimten is daglicht vereist?

Het Bouwbesluit stelt geen eisen aan daglichttoetreding in medische ruimten, maar wel aan kantoorfuncties (en dus aan de backoffice). De medische ruimten moeten wel aan de Arbowet voldoen. Ook voor de beleving van een ruimte en het welzijn van patiënten en medewerkers is daglicht essentieel. Om die reden stelt de LHV nadrukkelijk eisen aan daglichttoetreding in medisch gebruikte ruimten, met uitzondering van de behandelkamer en het laboratorium. Daarbij gaat de LHV ervan uit dat de behandelkamer niet langdurig (in de zin van de Arbowet) gebruikt wordt voor consulten maar specifiek voor behandelingen.

Behalve daglichttoetreding verlangt de LHV dat de spreekkamers, de administratieruimte (backoffice) en de universele behandelkamers uitzicht op ooghoogte hebben. Zonder die eis zou bijvoorbeeld kunnen worden volstaan met lichtkoepels wat wij ongewenst vinden. Bergingen, toiletten, de balie (frontoffice), laboratorium, de behandelkamer en de wachtruimte mogen inpandig gelegen zijn.

Wat vindt de LHV van een huisartspraktijk op de verdieping? Is een lift verplicht?

Een huisartsenpraktijk kan prima op de eerste verdieping gelegen zijn. Vooral in de stad kan een plaats op een verdieping de privacy garanderen. U heeft dan immers geen inkijk vanaf de straat. Wanneer de huisartsenpraktijk op de verdieping ligt eist de LHV een reguliere brancardlift (een kooimaat van minimal 1100 x 2100 mm.).

Bij verbouw kan onder voorwaarden een platformlift uitkomst bieden. Voor een ‘platformlift’ of ‘liftmachine’ geldt dat deze een zeer beperkte capaciteit heeft (aantal bewegingen per uur) en doorgaans maximaal één verdieping kan ontsluiten.

Wat vindt de LHV van airconditioning in de huisartspraktijk?

In het algemeen is een nieuw gebouw ontworpen op maximale preventie tegen opwarming. Mocht het zo zijn dat het ontwerp van het gebouw een airconditioning al vooraf noodzakelijk maakt dan kan het voordeliger zijn die installatie aan te leggen voor koelen én verwarmen. Dit is zowel qua investering als voor het energieverbruik aantrekkelijk.

Een naderhand aangebrachte airconditioning leidt tot een verhoogd energieverbruik van ca. €10/m2 BVO per jaar.

Wat vindt de LHV van vloerverwarming in de huisartspraktijk?

Vloerverwarming wordt op dit moment veel toegepast vanuit het oogpunt van energiebesparing. De bouwadviesgroep-LHV raadt vloerverwarming als hoofdverwarming af. De ervaring leert dat vloerverwarming traag werkt, moeilijk (in)regelbaar is en (afhankelijk van de manier van uitvoering) nadelige effecten heeft op de geluidsisolatie.

Zorg bij vloerverwarming voor een zorgvuldig ontwerp en afstemming van de verwarmingsinstallatie op het gebouw, een juiste uitvoering en een correct gebruik. En onderzoek alternatieven, als dat mogelijk is. Voor advies kunt u contact met ons opnemen.

Is medische aarding verplicht?

Medische aarding is vereist in ruimten waar medische handelingen worden verricht. De verantwoordelijkheid ligt bij de praktijkhouder.

De bouwbesluitnorm NEN 1010 stelt eisen aan medische aarding in geval met apparatuur op patiënten wordt gewerkt, zoals een coagulator, echo- of ECG-apparaat. Door het ISSO is daarnaar, in samenwerking met de LHV, onderzoek verricht. ISSO publicatie 84 geeft uitgebreide achtergrondinformatie. Uit die publicatie blijkt dat vrijwel in alle omstandigheden kan worden volstaan met aardingsklasse 1 voor de meest voorkomende medische handelingen in huisartsenpraktijken.

Het principe van medische aarding is dat wanneer het apparaat defect raakt er geen lekstroom naar de patiënt ontstaat. Daarvoor zijn in de elektrotechnische installatie extra veiligheden ingebouwd. U bent als behandelaar verantwoordelijk én aansprakelijk te stellen voor de veiligheid van de patiënt. U dient daarom, in samenspraak met bijvoorbeeld de elektricien en leverancier van een apparaat, nagaan of en zo ja welke aardingsklasse van toepassing is.

De NEN 1010 stelt dat bij medische aarding klasse 1 dat de helft van het aantal wandcontactdozen in het patiëntengebied (1,5m rondom de onderzoeksbank) van potentiaalvereffening is voorzien.
De Arbo (art. 3.4 elektrische installaties) eist per behandelruimte minimaal 1 vereffeningspunt.
Meer informatie over medische aarding vindt u in de documentatie van de bouwadviesgroep-LHV en ISSO publicatie 84 “elektrische installaties in wijkgebonden medische behandelruimten” (www.isso.nl).

Ik heb last van geluidsoverlast in mijn praktijk. Wat valt hier aan te doen?

Geluidsoverlast is één van de meest voorkomende problemen in de praktijk. De twee belangrijkste klachten zijn:

  • Geluidsoverlast bij de balie; de gesprekken aan de balie zijn in de wachtkamer letterlijk te volgen.
  • Geluidsoverdracht van de ene naar de andere ruimte. Bijvoorbeeld op de gang zijn de gesprekken in de spreekkamer te volgen.

Voor bovengenoemde problemen zijn diverse oplossingen: ofwel in de plattegrond, ofwel door een technische oplossing, zoals de aanpassing van wand of deur of door toepassing van geluidsisolerende of -absorberende materialen. Welke oplossing in uw situatie voldoet, zal ter plaatse moeten worden bekeken door een bouwadviseur. U kunt hiervoor contact opnemen met de bouwadviesgroep-LHV.

Welke noodvoorzieningen moet ik aanleggen?

De overheid stelt (via het Bouwbesluit) voor kleine gebouwen (minder dan 1000 m²) niet of nauwelijks eisen aan de brandbestrijdingsinstallatie, vluchtwegen of ontruimingsinstallaties. Dat neemt niet weg dat het van belang is om na te denken over het vluchten uit uw praktijk in geval van een calamiteit of alarm. Het is aan te raden ontruimingsoefeningen te houden om te zien of het lukt de praktijk in korte tijd te ontruimen.

Als er rook of brand is en de stroom valt uit, is het van belang om op tijd te kunnen vluchten en paniek te voorkomen. Denkt u aan:

  • Noodverlichting op de behandelplek die aangaat als de stroom uitvalt (dit is géén eis, maar afhankelijk van de inventarisatie voor medische aarding kan dit de uitkomst zijn)
  • Noodverlichting in gangen, die aangaat als er rook of brand is of het licht uitvalt
  • Rookmelders (alleen verplicht vanaf bepaalde vluchtlengten, te berekenen conform bouwbesluit)
  • Brandslanghaspels (vanaf ca 1000 m2 gebouw) en handblussers (aantal en positie te berekenen conform eisen bouwbesluit / eisen gemeente bij gebruiksmelding)
  • Vluchtwegaanduidingen (vluchtbordjes met noodstroomvoorziening die de vluchtweg aangeven, de bekende groene bordjes). De vluchtbordjes moeten conform het bouwbesluit worden aangebracht.
  • ‘Vluchtvriendelijke’ vluchtwegen
    • Deuren draaien zoveel mogelijk met de vluchtrichting mee;
    • Er zijn zoveel mogelijk twee vluchtwegen beschikbaar;
    • De breedte van gangen en trappen is berekend op het aantal personen dat er langs moet vluchten (de lift mag niet gebruikt worden bij brandalarm en telt niet mee);
    • Er zijn rookcompartimenteringen zodat de vluchtroute slechts kort door een zone voert met rookontwikkeling.

Ontruimingsinstallatie

Een ontruimingsinstallatie is verplicht voor gebouwen die groter zijn dan 400 m² of waar meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zijn. In dat geval bent u verplicht een gebruiksmelding te doen bij de gemeente. U zult een ontruimingsplan moeten opstellen met de handelwijzen ingeval van een calamiteit. Ook zullen op zichtbare plaatsen in het gebouw ontruimingsplattegronden moeten worden opgehangen die verwijzen naar uitgangen, nooduitgangen en een verzamelplaats (meestal buiten). Bij een calamiteit kan op een knop gedrukt worden waarna tot ontruiming kan worden overgegaan.

NB: Wanneer in de praktijk wordt geslapen (bijvoorbeeld bij piketdienst) dan is een brandmeldinstallatie verplicht. Deze installatie is duurder dan een ontruimingsinstallatie omdat een dergelijke installatie zelf de brand moet kunnen detecteren, meestal met rookmelders. De installatie zal dan automatisch alarm slaan in het gebouw en de brand melden bij de brandweer.

Brandcompartimentering, sprinklerinstallatie

Met betrekking tot brandcompartimentering is het van belang of uw praktijk gelegen in een gebouw dat groter is dan 1000 m2. Een sprinkler is altijd te vermijden door het gebouw op te delen in brandcompartimenten of door berekening aan te tonen dat het brandcompartiment zodanig weinig brandbaar materiaal bevat dat deze kan worden vergroot.

Als u 'sleutelklaar huurt' is de verhuurder verantwoordelijk voor de instandhouding van de brandvoorzieningen zoals brandscheidingen en brandtechnische instatallaties. Als huurder bent u doorgaans verantwoordelijk voor het onderhoud, periodieke controles en gebruik van bijvoorbeeld de ontruimingsinstallatie en blusmiddelen.

Hoeveel stopcontacten heb ik nodig in mijn praktijk?

Het definiëren van het aantal en de positie van stopcontacten in de huisartspraktijk is maatwerk. Veel is standaard maar vaak ook afhankelijk van de situatie (eigenaar of opdrachtgever) en inrichting (groot / klein aanrecht – wel/geen medicar – wel/geen ECG / echo / spleetlamp - onderzoekslamp aan het plafond of aan de wand etc.).

Vandaar dat de bouwadviesgroep-LHV in haar publicaties geen aantallen noemt. In de NEN 1010 staat geen norm voor het aantal stopcontacten, uitsluitend voorwaarden hoe je een installatie aanlegt. Als u 'sleutelklaar' huurt, dient de verhuurder de huisarts te vragen hoe stopcontacten etc. worden gebruikt. Van belang is bovendien welke apparaten op een afzonderlijke groep moeten zoals autoclaaf (i.v.m. vermogen > 3000W). Ander aandachtspunt is (wijze van) schakelen verlichting (dimbaar, onderzoekshoek etc).

Let ook op de eisen voor medische aarding in ruimten waar medische handelingen worden verricht.

De bouwadviesgroep-LHV kan u ondersteunen bij het maken van een voorstel op maat. Neem daartoe contact op met de coördinator van de bouwadviesgroep-LHV.



Kosten en financiering

Hoeveel kost het (ver)bouwen van een praktijk?

De bouwadviesgroep-LHV heeft achttien voorbeelden van huisartspraktijken en tien voorbeelden van eerstelijns centra volledig begroot. Dit betreft zowel nieuwbouw, verbouw of cascobouw van praktijken. De voorbeelden van centra staan in het Handboek Bouw Eerste Lijn. Tevens vindt u hier een totaaloverzicht van alle te maken kosten en een overzicht van het kwaliteitsniveau waarvan wij zijn uitgegaan bij onze berekeningen. In het handboek bouw praktijkruimten voor de huisarts (2012) zijn 16 verschillende praktijken volledig begroot. De publicaties kunt u bestellen via het bestelformulier.

Kan ik praktijkruimte beter huren of toch kopen?

Voor- en nadelen van huur of koop moeten zorgvuldig worden afgewogen. Hierbij zijn de belastingconsulenten van de betrokkenen meestal goede raadgevers. Maar de keuze is deels ook emotioneel. Zo zullen part-timers minder binding hebben met het praktijkgebouw en vaak eerder willen huren.

Indien u besluit te huren is het meestal verstandig om niet een kaal casco maar een zogeheten turnkey project te huren. Dat wil zeggen een project dat geheel klaar is en waar "men z'n meubeltjes alleen nog hoeft in te dragen". Dit voorkomt dat u een duur inbouwpakket gaat bouwen in een pand van iemand anders. Immers indien u het pand gaat verlaten is de kans dat de gemaakte kosten voor het inbouwpakket terugbetaald worden miniem.

Een nadeel van kopen is dat degene die zijn praktijk beëndigt zijn/haar deel van de praktijk moet overdragen en verkopen aan een opvolger.

Strategie

  • Zelfbouw- en koopsituatie

Omdat er met meerdere betrokken partijen wordt (samen)gewerkt, is er een brede informatiestroom. Het is belangrijk dat iedereen vertrouwen houdt in de wijze waarop wordt begroot, de aannemersselectie plaatsvindt en kosten worden bewaakt. Bij de fase waarin aannemers worden uitgenodigd om een prijs te maken, is geheimhouding van belang om voorkennis van aannemers uit te sluiten. Vooral met de hoogte van het budget dient daarbij vertrouwelijk te worden omgegaan. Het verdient aanbeveling hier vooraf met de betrokkenen een code of spelregels over op te stellen.

  • Huursituatie

In de huursituatie is het belangrijk om met elkaar een strategie af te spreken en één of meerdere onderhandelaars te benoemen. Het aantrekken van een externe onderhandelaar is meestal geen overbodige luxe. Deze biedt bovendien het voordeel dat hij (of zij) geen emotionele betrokkenheid heeft bij de praktijk. Geheimhouding van alle betrokkenen is ook bij een huursituatie van belang. Het verdient aanbeveling hier vooraf met de betrokkenen een code of spelregels over op te stellen. Ook dient een strategie te worden bepaald waarbij wordt vastgesteld wat de onderhandelingsruimte is, ingeschat wordt hoe de ontwikkelaar of verhuurder zal reageren en hoe het onderhandelingsproces wordt vormgegeven.

Risico's

  • Zelfbouw- en koopsituatie

De investeringskosten kunnen gedurende het bouwproces toenemen door tegenvallende onderdelen en/of kosten. Bij grotere praktijken kan het voorkomen dat dan één minder draagkrachtig partij zich moet terugtrekken. Hierdoor kan het financiële draagvlak voor de praktijk worden ondermijnd. Dit geldt vooral in situaties waarin een centrum met eigen geld wordt gefinancierd. U kunt dit ten dele voorkomen door af te spreken tot op welk moment eenieder vrijblijvend kan spreken en deelnemen en vanaf welk moment sprake is van "point of no return". Het is noodzakelijk dat men daarbij exacte afspraken maakt over verrekening van reeds gemaakte kosten als een partij eruitstapt.

Bij de bouw van een praktijk moeten de door de aannemer uit te voeren werkzaamheden vastgelegd te worden in een bestek. Dit bestek vormt samen met de bestektekeningen (of werkvoorbereidingstekeningen) en eventueel een afwerk- en kleurenstaat het contractstuk met de aannemer. In het bestek wordt een zeer uitgebreide omschrijving gegeven van alle voorkomende werkzaamheden, materialen en processen om de bouw te realiseren. Echter lang niet altijd is een uitgebreid bestek aanwezig. Vaak wordt volstaan met een beknopte omschrijving met het risico dat men uiteindelijk niet krijgt wat men verwacht.

  • Huursituatie

Wanneer u gaat huren is het van groot belang om vast te stellen of u krijgt waar u om vraagt. De onderbouwing van de huurprijs is meestal bijzonder summier zoals een technische omschrijving van een A-4-tje. De duidelijkheid over de concrete afwerking, invulling, inbouw, inrichting en kwaliteit krijgt u meestal pas in een (te) laat stadium.
Bij het vaststellen van een huurprijs behoort een goede technische omschrijving van het gebodene. Bij nieuwbouw kan hiertoe een bestek , prestatie-omschrijving, of een ruimteboek dienen. Zo gewenst kunt u deze laten opstellen of laten toetsen door de bouwkostendeskundige van de LHV.

Wat is de gemiddelde huurprijs voor een praktijk?

De huurprijs van een bepaald pand of van een deel van een gebouw of van een bestaande praktijk wordt voor een groot deel bepaald door factoren, die door de markt worden ingegeven. Met name de locatie is sterk bepalend Zo is de prijs voor vergelijkbare panden in Amsterdam en in bijvoorbeeld Assen of Goes volstrekt niet te vergelijken. Maar ook binnen een gemeente of zelfs binnen een wijk of straat kunnen de (huur)prijzen voor vergelijkbare projecten zeer uiteenlopen. Er is sprake van meer of minder voor de markt aantrekkelijke locaties.

Om toch enige grip te krijgen op huurprijzen van nieuw gebouwde praktijken inventariseert de bouwadviesgroep-LHV sinds 2012 de huurprijs van praktijken. Hierbij wordt gekeken naar praktijken die recent gebouwd zijn en die gebouwd zijn volgens de uitgangspunten zoals geformuleerd in het Handboek Bouw Eerste Lijn. Het betreft dus nieuwe praktijken met een hoogwaardig kwaliteitsniveau. Bovendien zijn deze praktijken niet gesitueerd in dure (bijvoorbeeld steden in de Randstad) of goedkope (bijvoorbeeld kop van Groningen) gebieden.

De huurprijzen van deze turnkey opgeleverde praktijken, die voldoen aan al de eisen van de LHV, varieerden globaal tussen de 135 en 165 euro per m² BVOuitleg per jaar inclusief btw-verrekening. In grotere steden worden hogere bedragen en op het platteland incidenteel lagere huurprijzen genoteerd.
De kostprijs wordt voor een belangrijk deel bepaald door de regionale grondprijzen, maar ook door de verhurende partij (commercieel versus niet-commercieel).

Begin 2017 gelden dus huurprijzen tussen 135 en 165 euro/m2 BVO/jaar inclusief btw-verrekening voor recent gebouwde of verbouwde praktijken, die voldoen aan al de uitgangspunten en de kwaliteitseisen van de LHV zoals vastgelegd in de Handboeken Bouw 2012 en 2015 en aan de extra technische eisen zoals genoemd in het Bouwstenen 2016 (uitgaven van de LHV, te bestellen via het bestelformulier).

Hoe bewaak ik het budget bij een nieuw te bouwen praktijk?

De mate waarin de bouwkosten kunnen worden beïnvloed neemt af, naarmate de tijd vordert. In het begin van het bouwproces moet het budget worden vastgesteld. Om niet voor verrassingen komen te staan moet het budget worden bewaakt in al de fasen van het bouwproces. Daarbij zijn de volgende stappen van belang:

1. Programma van eisen

  • het budget van alle betrokkenen vaststellen;
  • financieringsmogelijkheden onderzoeken;
  • budget koppelen aan aantal af te nemen vierkante meters;

2. Voorlopig ontwerp (voorontwerp)

  • de kosten ramen op basis van de oppervlakte BVO;
  • de geraamde kosten toetsen aan het budget;
  • vallen er partijen af vanwege de kosten? Als er partijen afvallen het ontwerp aanpassen;

3. Definitief ontwerp

  • een elementenbegroting opstellen;
  • eventueel het plan aanpassen;
  • financiering vastleggen / offertes opvragen;

4. Bestekfase (technisch ontwerp)

  • eventueel een gedetailleerde begroting opstellen op basis van (fase aanvraag bouwvergunning) het bestek en de tekeningen;
  • indien nodig het ontwerp bijstellen;
  • een aanbesteding of inschrijving houden;

5. Gunning (aanbesteding)

  • de gedetailleerde begroting vergelijken met die van de aannemer;
  • prijsonderhandelingen voeren met de aannemer;
  • de onderhandelingsresultaten vastleggen;
  • aannemingscontract opstellen;
  • het werk gunnen (opdracht verlenen) aan de aannemer.

Hoe stel ik een reële huurprijs vast?

Als u uw ruimten gaat huren is het tijdig vaststellen van de huurprijs van het grootste belang. Dit wordt vaak uitgesteld tot het moment dat het ontwerp geheel klaar is en al veel kosten zijn gemaakt. Het is dan zeer zuur als de huurprijs onacceptabel hoog uitvalt. Ook komt het helaas veel voor dat de verwachtingen over het gehuurde niet overeenstemmen met wat men krijgt. U denkt bijvoorbeeld dat de vloerbedekking is inbegrepen, terwijl een kale vloer wordt geleverd. De bouwadviesgroep-LHV kan u adviseren bij de onderhandelingen over de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van het gebodene.

Voor het vaststellen van de huurprijs zijn de volgende stappen van belang:

Programma van eisen

  • het budget van alle betrokkenen vaststellen;

Voorlopig ontwerp

  • vaststellen of het programma van eisen past in het casco naar vierkante meters, aantal en soort ruimten en vereiste kwaliteiten;
  • aanpassing casco nodig en mogelijk? eventueel casco aanpassen;
  • budget koppelen aan aantal af te nemen vierkante meters;
  • bijkomende kosten vaststellen;
  • inrichtingskosten vaststellen;
  • maximale huurprijs berekenen;
  • vaststellen of het casco inclusief het inbouwpakket worden gehuurd of dat andere combinaties wenselijk/mogelijk zijn;

Huur vaststellen

  • in onderhandeling treden met de verhuurder/ontwikkelaar over de huurprijs;
  • vaststellen wat wel en niet is inbegrepen ( technische omschrijving o.d.);
  • randvoorwaarden bespreken;
  • huurprijs overeenkomen.

Met welke kosten moet ik rekening houden bij (ver)bouw?

Belangrijke - zo niet de belangrijkste - voorwaarden voor het realiseren van een praktijkgebouw zijn de kosten van de bouw en van het gebruik van het gebouw. Deze worden bepaald door de financiering van de investerings- en exploitatiekosten: samen de zogenaamde huisvestingslasten.

Investeringskosten

Het verdient aanbeveling dat u zich oriënteert in de koop- en verhuurmarkt van vergelijkbare gebouwen in de regio. Een handig hulpmiddel bij het vaststellen van het te investeren bedrag zijn de door de bouwadviesgroep-LHV opgestelde begrotingen voor de bouw van huisartspraktijken. Deze begrotingen zijn opgenomen in het Handboek 'Bouw praktijkruimten voor de huisarts (2012) (zie: Publicaties).

Factoren die de hoogte van de investeringskosten bepalen zijn:

  • het aantal vierkante meters;
  • de locatie (de grondkosten in Nederland verschillen aanmerkelijk en ook binnen gemeenten: A-, B- en C-locaties)

De investeringskosten zijn opgebouwd uit:

  • grondkosten;
  • bouwkosten;
  • inrichtingskosten;
  • bijkomende kosten.

Exploitatiekosten en onderhoud

Er moet evenwicht bestaan tussen de exploitatie- en investeringskosten. Te laag gestelde investeringskosten kunnen de exploitatiekosten zeer nadelig beïnvloeden ('goedkoop is duurkoop'). Alhoewel de investering wellicht wat hoger zal uitvallen, verdient aandacht voor de volgende zaken zich in de exploitatie snel terug:

  • energiebesparing;
  • onderhoudsarme materialen, constructies en installaties;
  • arbeidsomstandigheden van de medewerkers in de praktijk (functionele ruimten, voldoende oppervlak en een zorgvuldige, smaakvolle inrichting).

De exploitatiekosten zijn opgebouwd uit:

  • vaste kosten;
  • energiekosten;
  • onderhoudskosten;
  • administratiekosten;
  • specifieke bedrijfskosten.

Het verdient aanbeveling tijdig een onderhoudsplanning met kostencalculatie op te stellen.

Wat is btw-verrekening?

Wanneer u huurt is het van belang na te gaan of de huurprijs “inclusief btw-verrekening” is.

Omdat een huisarts vrijgestelde prestaties verricht voor de omzetbelasting, kan de verhuurder geen btw in rekening brengen. De verhuurder heeft echter bij de bouw of verbouw van de praktijkruimte btw betaald en afgetrokken. Deze btw moet door de verhuurder danwel worden terugbetaald (herrekening), danwel worden herzien: de in aftrek gebrachte btw wordt dan in 10 jaar terugbetaald (elk jaar 1/10 gedeelte).

Om dit te compenseren kan de verhuurder de ‘btw-schade’ doorberekenen aan zijn (vrijgestelde) huurder. Dit gebeurt via een opslag op de “kale” huurprijs.
Een dergelijke bepaling wordt over het algemeen opgenomen in de algemene bepalingen behorende bij een huurovereenkomst (zie artikel 19 van algemene voorwaarden ROZ).

Uiteraard is bovenstaande een vereenvoudigd antwoord; laat u voor uw specifieke situatie altijd goed voorlichten door uw accountant / btw-specialist. Leg daarnaast uw concept-contract gerust voor aan de Juridische afdeling van de LHV door uw bestand te uploaden of te sturen naar jz@lhv.nl.



Duurzaam bouwen

Heeft de LHV tips voor duurzaam bouwen?

Een duurzame leefomgeving en de gezondheid van het individu zijn begrippen die hand in hand gaan. De huisartsenpraktijk is dé plek om hier bewust mee om te gaan. De bouwadviesgroep-LHV heeft hiervoor een speciale folder. Hierin staan ook de volgende Tien Groene Tips voor Duurzaam Bouwen:

  1. Maak een creatief duurzaam ontwerp. Hoe minder gevel-, dak- en vloeroppervlakte, des te minder energieverliezen.
  2. Maak optimaal gebruik van daglichttoetreding. Hoe meer daglichttoetreding des te minder verlichting en verwarming noodzakelijk is.
  3. Beperk de energievraag door het toepassen van de diverse maatregelen uit het Informatieblad, maar ook door uw energieverbruik beter te managen.
  4. Maak een integrale keuze m.b.t. verwarming, koeling en ventilatie door in een vroeg stadium een installatie adviseur bij het ontwerp te betrekken.
  5. Kies voor duurzame invulling van uw energievraag door te investeren in zonnepanelen of een warmtepomp.
  6. Breng de meerkosten en opbrengsten in kaart.
  7. Vraag tijdig subsidie aan.
  8. Maak afspraken met de installateur over meetbare energieprestaties.
  9. Maak afspraken met de installateur over verantwoordelijkheden wat betreft Onderhoud & Beheer.
  10. Kies voor de inrichting van uw praktijk zo veel mogelijk voor hernieuwbare materialen.

Welke subsidies zijn er voor duurzaam bouwen?

Als u duurzame maatregelen wilt treffen bij de (ver)bouw van uw praktijk, kunt u een beroep doen op de volgende subsidies:

  • EIA - Energie-investeringsaftrek
  • MIA - Milieu-investeringsaftrek
  • SDE - Stimuleringsregeling Duurzame Energieproductie

De meest interessante subsidie in dit verband is de Energie-investeringsaftrek. Dit is een fiscale regeling waardoor minder inkomsten- of vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. Het subsidiebedrag kan oplopen tot maximaal 11 procent van de totale investering. Subsidieregelingen zijn aan veranderingen onderhevig. Verdiept u zich daarom tijdig in de diverse mogelijkheden.