Veelgestelde vragen LHV Bouwadvies

We kunnen je op verschillende manieren helpen bij het opzetten van een nieuwe praktijk of bij het verbouwen van een bestaande praktijk, toegespitst op jouw specifieke situatie.  De adviesmogelijkheden op een rij:

• Je kunt met al je vragen telefonisch of per mail bij ons terecht.
• Daarnaast hebben we een uitgebreid handboek (ver)bouw van praktijken en gezondheidscentra.
• Je kunt een programma van eisen op maat laten maken.
• We beoordelen jouw ontwerp beoordelen. Is de plattegrond functioneel? Hierbij tellen factoren mee zoals maatvoering, relaties van ruimten, geluidsisolatie en lichtinval.
• We maken specifiek voor jouw situatie een adviesplattegrond, die aansluit bij jouw situatie, werkwijze en organisatie.
• Je krijgt advies bij huurprijsberekening en onderhandeling.
• Je kunt een technische omschrijving laten beoordelen.
• Je krijgt hulp bij het opstellen van een technische omschrijving.
• Je kunt een haalbaarheidsonderzoek laten doen.

LHV Bouwadvies maakt nauwkeurig een beoordeling van het door u ingediende ontwerp. Daarbij wordt onder meer gelet op:

• scheiding van rust en onrust
• looplijnen
• algehele functionaliteit
• opzet van de assistentiezone
• grootte en indeling van de diverse ruimten
• aantal en soort ruimten in relatie tot de gebruikers
• de aansluiting van de opzet van de praktijk op de organisatievorm

De beoordeling wordt uitgebreid besproken met u en, indien gewenst, tevens met uw architect. Indien u dat wenst kan er een vervolgadvies komen.

Artsen werken en ‘wonen’ vaak samen met andere eerstelijns disciplines, zoals de fysiotherapie, apotheek, psycholoog, etc. LHV Bouwadvies geeft ook adviezen over de ruimten van deze disciplines, mits in het pand één of meerdere huisartsen zijn gevestigd.

Steeds meer huisartsenposten (HAP) werken intensief samen met de spoedeisende hulp (SEH) van een ziekenhuis. Huisvesting en logistiek spelen hierbij een belangrijke rol. Advies nodig? LHV Bouwadvies helpt u graag.

U kunt LHV Bouwadvies inschakelen voor:

• informatie en documentatie over voorbereiding en bouw
• advies en begeleiding bij het opstellen van het Programma van Eisen
• maken van een globale plattegrondopzet
• beoordelen van ontwerptekeningen
• maken van adviesplattegrond
• beoordelen van een huurcontract
• maken of beoordelen van een prestatie-omschrijving, technische omschrijving of bestek

Programma van Eisen

Wilt u de kans op een succesvolle samenwerking tussen HAP en SEH vergroten? Een Programma van Eisen helpt om het overleg de structuren en dwingt om de samenwerking op dagelijks niveau te omschrijven. LHV Bouwadvies beschikt over een referentie-Programma van Eisen, gebaseerd op het hoofdmodel van InEen.

Verhuizen en verbouwen

Gaan HAP en SEH samenwerken, dan betekent dit meestal een verhuizing van de HAP. Soms is de post al op het ziekenhuisterrein gevestigd, maar is toch een verhuizing en vaak ook een (grondige) verbouwing nodig. Hoe ziet die eruit? Welke aspecten zijn cruciaal? Waarin verschillen de HAP en de SEH van mening? Ook hierbij is het Programma van Eisen een belangrijk instrument.

Varianten op hoofdmodel

In het hoofdmodel van InEen is de HAP vóór de SEH geplaatst. De triage van zelfverwijzers vindt plaats op de HAP onder verantwoordelijkheid van de huisarts. HAP en SEH bemensen een gezamenlijke balie, maar hebben vervolgens hun eigen wachtkamers en werkwijze. Op dit hoofdmodel zijn meerdere varianten mogelijk, vaak ingegeven door regionale en zelfs lokale factoren. Het hoofdmodel is in de praktijk vaak een groeimodel, waarbij de samenwerking in de loop van de tijd intensiever wordt.

Samengevat is het Programma van Eisen:

• het middel om de mate en manier van samenwerking binnen het gebouw te structureren en om keuzes te maken
• het uitgangspunt voor de architect bij het ontwerpen
• de maatstaf om het ontwerp te toetsen op kwaliteit
• de basis voor het opstellen van een globale kostenraming om de haalbaarheid van het project te kunnen inschatten
• de toetssteen om te kunnen bepalen of de voorziening op de beoogde locatie voldoet en past

Over dit probleem denkt de LHV met u mee. U kunt ons de tekening van de huidige situatie met zoveel mogelijk gegevens van de nieuwe praktijksituatie toesturen. Na ontvangst van uw stukken wordt u gebeld om een adviesgesprek in te plannen. De (on)mogelijkheden worden dan uitgebreid met u doorgenomen.

Een plattegrond voor uw praktijk is uiteraard maatwerk. U kunt wel ideeën opdoen met een voorbeeldplattegrond. Download een voorbeeldplattegrond.

Het Bouwbesluit stelt geen eisen aan daglichttoetreding in medische ruimten, maar wel aan kantoorfuncties (en dus aan de backoffice). De medische ruimten moeten wel aan de Arbowet voldoen. Ook voor de beleving van een ruimte en het welzijn van patiënten en medewerkers is daglicht essentieel. Om die reden stelt de LHV nadrukkelijk eisen aan daglichttoetreding in medisch gebruikte ruimten, met uitzondering van de behandelkamer en het laboratorium. Daarbij gaat de LHV ervan uit dat de behandelkamer niet langdurig (in de zin van de Arbowet) gebruikt wordt voor consulten maar specifiek voor behandelingen.

Behalve daglichttoetreding verlangt de LHV dat de spreekkamers, de administratieruimte (backoffice) en de universele behandelkamers uitzicht op ooghoogte hebben. Zonder die eis zou bijvoorbeeld kunnen worden volstaan met lichtkoepels wat wij ongewenst vinden. Bergingen, toiletten, de balie (frontoffice), laboratorium, de behandelkamer en de wachtruimte mogen inpandig gelegen zijn.

Een huisartsenpraktijk kan prima op de eerste verdieping gelegen zijn. Vooral in de stad kan een plaats op een verdieping de privacy garanderen. U heeft dan immers geen inkijk vanaf de straat. Wanneer de huisartsenpraktijk op de verdieping ligt eist de LHV een reguliere brancardlift (een kooimaat van minimal 1100 x 2100 mm.).

Bij verbouw kan onder voorwaarden een platformlift uitkomst bieden. Voor een ‘platformlift’ of ‘liftmachine’ geldt dat deze een zeer beperkte capaciteit heeft (aantal bewegingen per uur) en doorgaans maximaal één verdieping kan ontsluiten.

In het algemeen is een nieuw gebouw ontworpen op maximale preventie tegen opwarming. Mocht het zo zijn dat het ontwerp van het gebouw een airconditioning al vooraf noodzakelijk maakt dan kan het voordeliger zijn die installatie aan te leggen voor koelen én verwarmen. Dit is zowel qua investering als voor het energieverbruik aantrekkelijk.

Een naderhand aangebrachte airconditioning leidt tot een verhoogd energieverbruik van ca. €10/m2 BVO per jaar.

Vloerverwarming wordt op dit moment veel toegepast vanuit het oogpunt van energiebesparing. LHV Bouwadvies raadt vloerverwarming als hoofdverwarming af. De ervaring leert dat vloerverwarming traag werkt, moeilijk (in)regelbaar is en (afhankelijk van de manier van uitvoering) nadelige effecten heeft op de geluidsisolatie.

Zorg bij vloerverwarming voor een zorgvuldig ontwerp en afstemming van de verwarmingsinstallatie op het gebouw, een juiste uitvoering en een correct gebruik. En onderzoek alternatieven, als dat mogelijk is. Voor advies kunt u contact met ons opnemen.

Medische aarding is vereist in ruimten waar medische handelingen worden verricht. De verantwoordelijkheid ligt bij de praktijkhouder.

De bouwbesluitnorm NEN 1010 stelt eisen aan medische aarding in geval met apparatuur op patiënten wordt gewerkt, zoals een coagulator, echo- of ECG-apparaat. Door het ISSO is daarnaar, in samenwerking met de LHV, onderzoek verricht. ISSO publicatie 84 geeft uitgebreide achtergrondinformatie. Uit die publicatie blijkt dat vrijwel in alle omstandigheden kan worden volstaan met aardingsklasse 1 voor de meest voorkomende medische handelingen in huisartsenpraktijken.

Het principe van medische aarding is dat wanneer het apparaat defect raakt er geen lekstroom naar de patiënt ontstaat. Daarvoor zijn in de elektrotechnische installatie extra veiligheden ingebouwd. U bent als behandelaar verantwoordelijk én aansprakelijk te stellen voor de veiligheid van de patiënt. U dient daarom, in samenspraak met bijvoorbeeld de elektricien en leverancier van een apparaat, nagaan of en zo ja welke aardingsklasse van toepassing is.

De NEN 1010 stelt dat bij medische aarding klasse 1 dat de helft van het aantal wandcontactdozen in het patiëntengebied (1,5m rondom de onderzoeksbank) van potentiaalvereffening is voorzien.
De Arbo (art. 3.4 elektrische installaties) eist per behandelruimte minimaal 1 vereffeningspunt.

Meer informatie over medische aarding vindt u in de documentatie van LHV Bouwadvies en ISSO publicatie 84 “elektrische installaties in wijkgebonden medische behandelruimten” (www.isso.nl).

Geluidsoverlast is één van de meest voorkomende problemen in de praktijk. De twee belangrijkste klachten zijn:

• Geluidsoverlast bij de balie; de gesprekken aan de balie zijn in de wachtkamer letterlijk te volgen.
• Geluidsoverdracht van de ene naar de andere ruimte. Bijvoorbeeld op de gang zijn de gesprekken in de spreekkamer te volgen.

Voor bovengenoemde problemen zijn diverse oplossingen: ofwel in de plattegrond, ofwel door een technische oplossing, zoals de aanpassing van wand of deur of door toepassing van geluidsisolerende of -absorberende materialen. Welke oplossing in uw situatie voldoet, zal ter plaatse moeten worden bekeken door een bouwadviseur.

U kunt hiervoor contact opnemen met LHV Bouwadvies.

De overheid stelt (via het Bouwbesluit) voor kleine gebouwen (minder dan 1000 m²) niet of nauwelijks eisen aan de brandbestrijdingsinstallatie, vluchtwegen of ontruimingsinstallaties. Dat neemt niet weg dat het van belang is om na te denken over het vluchten uit uw praktijk in geval van een calamiteit of alarm. Het is aan te raden ontruimingsoefeningen te houden om te zien of het lukt de praktijk in korte tijd te ontruimen.

Als er rook of brand is en de stroom valt uit, is het van belang om op tijd te kunnen vluchten en paniek te voorkomen. Denkt u aan:

• Noodverlichting op de behandelplek die aangaat als de stroom uitvalt (dit is géén eis, maar afhankelijk van de inventarisatie voor medische aarding kan dit de uitkomst zijn)
• Noodverlichting in gangen, die aangaat als er rook of brand is of het licht uitvalt
• Rookmelders (alleen verplicht vanaf bepaalde vluchtlengten, te berekenen conform bouwbesluit)
• Brandslanghaspels (vanaf ca 1000 m2 gebouw) en handblussers (aantal en positie te berekenen conform eisen bouwbesluit / eisen gemeente bij gebruiksmelding)
• Vluchtwegaanduidingen (vluchtbordjes met noodstroomvoorziening die de vluchtweg aangeven, de bekende groene bordjes). De vluchtbordjes moeten conform het bouwbesluit worden aangebracht.
• ‘Vluchtvriendelijke’ vluchtwegen
  • Deuren draaien zoveel mogelijk met de vluchtrichting mee;
  • Er zijn zoveel mogelijk twee vluchtwegen beschikbaar;
  • De breedte van gangen en trappen is berekend op het aantal personen dat er langs moet vluchten (de lift mag niet gebruikt worden bij brandalarm en telt niet mee);
  • Er zijn rookcompartimenteringen zodat de vluchtroute slechts kort door een zone voert met rookontwikkeling.

Ontruimingsinstallatie

Een ontruimingsinstallatie is verplicht voor gebouwen die groter zijn dan 400 m² of waar meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zijn. In dat geval bent u verplicht een gebruiksmelding te doen bij de gemeente. U zult een ontruimingsplan moeten opstellen met de handelwijzen ingeval van een calamiteit. Ook zullen op zichtbare plaatsen in het gebouw ontruimingsplattegronden moeten worden opgehangen die verwijzen naar uitgangen, nooduitgangen en een verzamelplaats (meestal buiten). Bij een calamiteit kan op een knop gedrukt worden waarna tot ontruiming kan worden overgegaan.

NB: Wanneer in de praktijk wordt geslapen (bijvoorbeeld bij piketdienst) dan is een brandmeldinstallatie verplicht. Deze installatie is duurder dan een ontruimingsinstallatie omdat een dergelijke installatie zelf de brand moet kunnen detecteren, meestal met rookmelders. De installatie zal dan automatisch alarm slaan in het gebouw en de brand melden bij de brandweer.

Brandcompartimentering, sprinklerinstallatie

Met betrekking tot brandcompartimentering is het van belang of uw praktijk gelegen in een gebouw dat groter is dan 1000 m2. Een sprinkler is altijd te vermijden door het gebouw op te delen in brandcompartimenten of door berekening aan te tonen dat het brandcompartiment zodanig weinig brandbaar materiaal bevat dat deze kan worden vergroot.

Als u ‘sleutelklaar huurt’ is de verhuurder verantwoordelijk voor de instandhouding van de brandvoorzieningen zoals brandscheidingen en brandtechnische instatallaties. Als huurder bent u doorgaans verantwoordelijk voor het onderhoud, periodieke controles en gebruik van bijvoorbeeld de ontruimingsinstallatie en blusmiddelen.

Het definiëren van het aantal en de positie van stopcontacten in de huisartspraktijk is maatwerk. Veel is standaard maar vaak ook afhankelijk van de situatie (eigenaar of opdrachtgever) en inrichting (groot / klein aanrecht – wel/geen medicar – wel/geen ECG / echo / spleetlamp – onderzoekslamp aan het plafond of aan de wand etc.).

Vandaar dat LHV Bouwadvies in haar publicaties geen aantallen noemt. In de NEN 1010 staat geen norm voor het aantal stopcontacten, uitsluitend voorwaarden hoe je een installatie aanlegt. Als u ‘sleutelklaar’ huurt, dient de verhuurder de huisarts te vragen hoe stopcontacten etc. worden gebruikt. Van belang is bovendien welke apparaten op een afzonderlijke groep moeten zoals autoclaaf (i.v.m. vermogen > 3000W). Ander aandachtspunt is (wijze van) schakelen verlichting (dimbaar, onderzoekshoek etc).

Let ook op de eisen voor medische aarding in ruimten waar medische handelingen worden verricht.

LHV Bouwadvies kan u ondersteunen bij het maken van een voorstel op maat. Neem daartoe contact op met de coördinator van LHV Bouwadvies.

Heb je ver- of nieuwbouwplannen waardoor je meer dan 50 m² bezit of huurt? Dan is een energielabel verplicht. Daarbij geldt geen verplichting voor minimaal label C, wat voor kantoren wel geldt. Echter is het de vraag hoelang dit nog houdbaar is. Hieronder staan de verplichtingen van het energielabel voor huisartsenpraktijken en gezondheidscentra op een rij.

Energielabel C niet vereist, wel gewenst

Kantoren groter dan 100 m² moeten vanaf 2023 minimaal een energielabel C hebben. Deze verplichting geldt niet voor huisartsenpraktijken en gezondheidscentra. Dat zijn immers geen kantoren. De verplichting geldt evenmin als jouw praktijk of gezondheidscentrum onderdeel is van een gebouw waarin ook kantoren zitten. Je gebruikt jouw deel immers voor een aanwijsbaar ander doel.

Toch is het aan te bevelen om rekening te houden met het hebben van energielabel C (uiterlijk 1-1-2023) als je een overname, koop of verbouw overweegt. Als je een financiering wilt aangaan zullen banken dit als voorwaarde opnemen. De overheid stimuleert de bancaire sector tot het verduurzamen om eigen verduurzamingsdoelstellingen te realiseren. Bovendien kan een gunstiger energielabel je mogelijk financieel voordeel opleveren, zie ‘voordelen’.

Het energielabel

Een energielabel geeft een indicatie van de energiezuinigheid van een gebouw(deel). De labels lopen van G (minst energiezuinig) naar A++++ (meest energiezuinig). Dit heet ook wel de ‘energieprestatie’. Een energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Er is géén wettelijk minimumniveau voor de gezondheidszorg, dus ook een energielabel G is toegestaan. De overheid wil met de energielabels de bewustwording vergroten en mensen stimuleren om gebouwen duurzamer te maken.

De verplichtingen op een rijtje

De verplichting voor het afgeven van een energielabel staat in het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit is een verzameling bouwtechnische voorschriften waaraan alle bouwwerken in Nederland moeten voldoen. Denk aan woningen, kantoren, winkels en ziekenhuizen. Huisartsenpraktijken en gezondheidscentra behoren tot de categorie ‘gezondheidszorgfunctie’. Verbouwingen vallen ook onder het Bouwbesluit.

In de volgende situaties is een energielabel verplicht, anders niet. Wie hiervoor verantwoordelijk is, lees je hieronder. Hierbij is er een onderscheid tussen (ver)huur, (ver)koop en nieuwbouw.

• Verhuur en huur
  De verhuurder moet het energielabel verstrekken én op een zichtbare plek ophangen als de totale ruimte groter is dan 250m2. Dit heet Energielabelplicht. Hang dit label bijvoorbeeld naast de receptie of bij de ingang. Dit geldt overigens alleen voor nieuwe huurcontracten en niet bij stilzwijgende verlenging van al lopende contracten. De huurder hoeft niets te doen. Ook als je een deel van het gebouw huurt, is de verhuurder verplicht het energielabel op te hangen.
• Verkoop en koop
  De verkoper is verantwoordelijk voor het verstrekken van het energielabel. Vervolgens moet de koper het energielabel op een zichtbare plek ophangen (energiemeldingsplicht). Bijvoorbeeld naast de receptie of bij de ingang.
• Nieuwbouw
  Van nieuw gebouwde praktijken of centra moet voor de aanvraag omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) bij je gemeente de energieprestatie worden aangetoond met een EPC-berekening (Energie Prestatie Coëfficiënt). De berekende energieprestatie geldt voor 10 jaar na de verstrekking van de omgevingsvergunning. Bedrijven die energielabels opstellen kunnen de EPC omzetten naar een energielabel.

Ben je opdrachtgever voor het nieuwe pand en word je de eigenaar? Dan moet je bij oplevering beschikking over een energielabel. Bedrijven die energielabels opstellen kunnen de EPC omzetten naar een energielabel. Koop je het nieuwe pand van bijvoorbeeld een projectontwikkelaar? Dan moet de ontwikkelaar, als verkopende partij, aan jou het energielabel verstrekken.

Aanvragen van een energielabel en de registratie

Schakel voor het aanvragen van een energielabel een gediplomeerde EPA-U-adviseur in, die werkt voor een gecertificeerd bedrijf/organisatie (conform BRL 9500). Een overzicht vind je op Centraal Register Techniek. Als je energielabel dreigt te verlopen moet je tevens een gecertificeerde adviseur inschakelen.

Afgegeven energielabels moeten, om rechtsgeldig te zijn, worden geregistreerd in het landelijk register. Geregistreerde labels zijn daar te raadplegen. Als je een label hebt ontvangen of laat opstellen, vraag dan na of de verstrekker of adviseur zorgt voor de registratie.

Daarnaast is het belangrijk dat jouw praktijk of gezondheidscentrum als ‘gezondheidszorgfunctie’ staat geregistreerd. Je kunt dit controleren door op de BAG-viewer je adres op te zoeken. In het kader aan de rechterkant staat achter ‘gebruiksdoel’ jouw huidige registratie (zie voorbeeld rechts). Onjuiste registratie kan leiden tot een onterechte labelplicht, bijvoorbeeld als je praktijk als ‘kantoorfunctie’ is aangemerkt. Meld een onjuiste registratie door te klikken op het blauwe potloodje bij ‘verblijfsobject’.

Rentekorting

Financierende partijen kunnen korting op de rente geven wanneer het energielabel C of hoger wordt behaald. Hoe beter het energielabel, hoe lager de rente. Voor de financiering van projecten met een groenverklaring hanteren de groenfondsen een rentetarief dat circa 0,50 tot 1% lager ligt.

Niet iedere financierende partij biedt deze regeling aan. Daarnaast zijn de investeringskosten voor de aanvraag van een financiering van eerstelijnszorg gebouwen vaak hoger door duurzaamheidsambities. Met als gevolg dat de gewenste financiering hiervoor niet verstrekt kan worden. Laat je dus goed informeren.

Aanscherping eisen

Naar verwachting wordt de regelgeving in de komende jaren aangescherpt. Dit kan gevolgen hebben voor iedereen die bezig is met een overname, nieuw- of verbouw. Daarnaast geldt al een energiemeldingsplicht voor gebouwen die meer dan 50.000 kWh of 25.000 m³ gas per jaar verbruiken.

Verbruikt je praktijk of gezondheidscentrum 50.000 kWh of 25.000 m³ gas per jaar of meer? Die kans is klein. Maar als dat het geval is, dan heb je te maken met een informatieplicht en een energiebesparingsplicht.

De informatieplicht

De informatieplicht houdt in dat je een verbruik vanaf 50.000 kWh of 25.000 m³ gas per jaar moet melden bij het eLoket van de overheid. Dit is zo geregeld in het Activiteitenbesluit milieubeheer. 

De energiebesparingsplicht

Om het verbruik te verminderen ben je verplicht om energiebesparende maatregelen te nemen: de energiebesparingsplicht. Het gaat om alle maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder ten opzichte van de uitgangssituatie. Bekijk een overzicht van al deze ‘EML-maatregelen’. In het eLoket geef je aan welke maatregelen zijn uitgevoerd, welke gepland zijn en welke vooralsnog niet worden uitgevoerd. Het is ook mogelijk om op andere manieren energie te besparen. Je kunt deze alternatieve maatregel(en) afzonderlijk opgeven en toelichten. Het bevoegd gezag, doorgaans de gemeente of een intergemeentelijke dienst, bepaalt vervolgens of je aan de energiebesparingsplicht hebt voldaan.

De energiebesparingsplicht bestaat al zo’n 25 jaar, maar werd niet gehandhaafd. Met de informatieplicht begint dat te veranderen.

Wie moet de melding doen en energiebesparende maatregelen nemen?

De ‘drijver van een inrichting’ moet de melding doen en energiebesparende maatregelen nemen. De vraag is alleen wie de ‘drijver’ is: de eigenaar van het gebouw of de huurder? Bij een hoog energieverbruik hoort een collectieve installatie om aan dat verbruik te komen. Doorgaans wordt, bij sleutelklare huur, de eigenaar hiervan aangemerkt als ‘de drijver’. Het hangt echter ook af van de huurovereenkomst. Doorgaans is degene die bevoegd is om wijzigingen aan het gebouw en de (gedeelde) installaties aan te brengen de ‘drijver’.

Ben je mede-eigenaar van een gebouw met collectieve installaties? Dan moet de rechtspersoon van dat gebouw de melding doen en energiebesparende maatregelen treffen. Dit kan een VvE (Vereniging van Eigenaren), BV of CV zijn maar ook een andere entiteit.

Hoe doe je een melding?

Je kunt als (mede)eigenaar zelf een melding doen bij het eLoket. Je hebt hiervoor wel een eHerkenning niveau 1 nodig. Heb je deze niet, dan moet je deze aanvragen bij een leverancier. Daaraan zijn jaarlijkse kosten verbonden. Je kunt ook een bedrijf inschakelen om de melding voor je te doen.

Wat als ik geen melding doe?

De handhaving ligt bij jouw gemeente of een handhavende instantie. Als je de verplichte maatregelen niet uitvoert, dan kan de gemeente in het uiterste geval een dwangsom opleggen.

In het Handboek Bouw staat een uitgebreide begroting van een gezondheidscentrum. Verder vind je er een totaaloverzicht van alle te maken kosten en een overzicht van het kwaliteitsniveau waarvan wij zijn uitgegaan bij onze berekeningen.

Meer over het handboek Bouw

Voor- en nadelen van huur of koop moeten zorgvuldig worden afgewogen. Hierbij zijn de belastingconsulenten van de betrokkenen meestal goede raadgevers. Maar de keuze is deels ook emotioneel. Zo zullen part-timers minder binding hebben met het praktijkgebouw en vaak eerder willen huren.

Indien u besluit te huren is het meestal verstandig om niet een kaal casco maar een zogeheten turnkey project te huren. Dat wil zeggen een project dat geheel klaar is en waar “men z’n meubeltjes alleen nog hoeft in te dragen”. Dit voorkomt dat u een duur inbouwpakket gaat bouwen in een pand van iemand anders. Immers indien u het pand gaat verlaten is de kans dat de gemaakte kosten voor het inbouwpakket terugbetaald worden miniem.

Een nadeel van kopen is dat degene die zijn praktijk beëndigt zijn/haar deel van de praktijk moet overdragen en verkopen aan een opvolger.

Strategie

• Zelfbouw- en koopsituatie

Omdat er met meerdere betrokken partijen wordt (samen)gewerkt, is er een brede informatiestroom. Het is belangrijk dat iedereen vertrouwen houdt in de wijze waarop wordt begroot, de aannemersselectie plaatsvindt en kosten worden bewaakt. Bij de fase waarin aannemers worden uitgenodigd om een prijs te maken, is geheimhouding van belang om voorkennis van aannemers uit te sluiten. Vooral met de hoogte van het budget dient daarbij vertrouwelijk te worden omgegaan. Het verdient aanbeveling hier vooraf met de betrokkenen een code of spelregels over op te stellen.

• Huursituatie

In de huursituatie is het belangrijk om met elkaar een strategie af te spreken en één of meerdere onderhandelaars te benoemen. Het aantrekken van een externe onderhandelaar is meestal geen overbodige luxe. Deze biedt bovendien het voordeel dat hij (of zij) geen emotionele betrokkenheid heeft bij de praktijk. Geheimhouding van alle betrokkenen is ook bij een huursituatie van belang. Het verdient aanbeveling hier vooraf met de betrokkenen een code of spelregels over op te stellen. Ook dient een strategie te worden bepaald waarbij wordt vastgesteld wat de onderhandelingsruimte is, ingeschat wordt hoe de ontwikkelaar of verhuurder zal reageren en hoe het onderhandelingsproces wordt vormgegeven.

Risico’s

• Zelfbouw- en koopsituatie

De investeringskosten kunnen gedurende het bouwproces toenemen door tegenvallende onderdelen en/of kosten. Bij grotere praktijken kan het voorkomen dat dan één minder draagkrachtig partij zich moet terugtrekken. Hierdoor kan het financiële draagvlak voor de praktijk worden ondermijnd. Dit geldt vooral in situaties waarin een centrum met eigen geld wordt gefinancierd. U kunt dit ten dele voorkomen door af te spreken tot op welk moment eenieder vrijblijvend kan spreken en deelnemen en vanaf welk moment sprake is van “point of no return”. Het is noodzakelijk dat men daarbij exacte afspraken maakt over verrekening van reeds gemaakte kosten als een partij eruitstapt.

Bij de bouw van een praktijk moeten de door de aannemer uit te voeren werkzaamheden vastgelegd te worden in een bestek. Dit bestek vormt samen met de bestektekeningen (of werkvoorbereidingstekeningen) en eventueel een afwerk- en kleurenstaat het contractstuk met de aannemer. In het bestek wordt een zeer uitgebreide omschrijving gegeven van alle voorkomende werkzaamheden, materialen en processen om de bouw te realiseren. Echter lang niet altijd is een uitgebreid bestek aanwezig. Vaak wordt volstaan met een beknopte omschrijving met het risico dat men uiteindelijk niet krijgt wat men verwacht.

• Huursituatie

Wanneer u gaat huren is het van groot belang om vast te stellen of u krijgt waar u om vraagt. De onderbouwing van de huurprijs is meestal bijzonder summier zoals een technische omschrijving van een A-4-tje. De duidelijkheid over de concrete afwerking, invulling, inbouw, inrichting en kwaliteit krijgt u meestal pas in een (te) laat stadium.
Bij het vaststellen van een huurprijs behoort een goede technische omschrijving van het gebodene. Bij nieuwbouw kan hiertoe een bestek , prestatie-omschrijving, of een ruimteboek dienen. Zo gewenst kunt u deze laten opstellen of laten toetsen door de bouwkostendeskundige van de LHV.

De huurprijs van een bepaald pand of van een deel van een gebouw of van een bestaande praktijk wordt voor een groot deel bepaald door factoren, die door de markt worden ingegeven. Met name de locatie is sterk bepalend. Zo is de prijs voor vergelijkbare panden in Amsterdam en in bijvoorbeeld Assen of Goes volstrekt niet te vergelijken. Maar ook binnen een gemeente of zelfs binnen een wijk of straat kunnen de (huur)prijzen voor vergelijkbare projecten zeer uiteenlopen. Er is sprake van meer of minder voor de markt aantrekkelijke locaties.

Om toch enige grip te krijgen op huurprijzen van nieuw gebouwde praktijken inventariseert LHV Bouwadvies sinds 2012 de huurprijs van praktijken. Hierbij wordt gekeken naar praktijken die recent gebouwd zijn en die gebouwd zijn volgens de uitgangspunten zoals geformuleerd in het LHV Handboek Bouw. Het betreft dus nieuwe praktijken met een hoogwaardig kwaliteitsniveau. Bovendien zijn deze praktijken niet gesitueerd in dure (bijvoorbeeld steden in de Randstad) of goedkope (bijvoorbeeld kop van Groningen) gebieden.

De huurprijzen van deze turnkey (sleutelklaar) opgeleverde praktijken, die voldoen aan al de richtlijnen van de LHV, variëren. Neem contact op met LHV Bouwadvies (speciaal voor LHV-leden) voor een actuele globale schatting per m² BVO (bruto vloer oppervlak) per jaar inclusief btw-verrekening. In grotere steden worden hogere bedragen en op het platteland incidenteel lagere huurprijzen genoteerd.
De kostprijs wordt voor een belangrijk deel bepaald door de regionale grondprijzen, maar ook door de verhurende partij (commercieel versus niet-commercieel).

De richtlijnen van de LHV zijn vastgelegd in de publicatie LHV Handboek Bouw 2015 en LHV Bouwnorm (technische richtlijnen).

Het handboek kunt u bestellen via het bestelformulier. De LHV Bouwnorm 2021 kunt u kosteloos downloaden.

De mate waarin de bouwkosten kunnen worden beïnvloed neemt af, naarmate de tijd vordert. In het begin van het bouwproces moet het budget worden vastgesteld. Om niet voor verrassingen komen te staan moet het budget worden bewaakt in al de fasen van het bouwproces. Daarbij zijn de volgende stappen van belang:

1. Programma van eisen

• het budget van alle betrokkenen vaststellen;
• financieringsmogelijkheden onderzoeken;
• budget koppelen aan aantal af te nemen vierkante meters;

2. Voorlopig ontwerp (voorontwerp)

• de kosten ramen op basis van de oppervlakte BVO;
• de geraamde kosten toetsen aan het budget;
• vallen er partijen af vanwege de kosten? Als er partijen afvallen het ontwerp aanpassen;

3. Definitief ontwerp

• een elementenbegroting opstellen;
• eventueel het plan aanpassen;
• financiering vastleggen / offertes opvragen;

4. Bestekfase (technisch ontwerp)

• eventueel een gedetailleerde begroting opstellen op basis van (fase aanvraag bouwvergunning) het bestek en de tekeningen;
• indien nodig het ontwerp bijstellen;
• een aanbesteding of inschrijving houden;

5. Gunning (aanbesteding)

• de gedetailleerde begroting vergelijken met die van de aannemer;
• prijsonderhandelingen voeren met de aannemer;
• de onderhandelingsresultaten vastleggen;
• aannemingscontract opstellen;
• het werk gunnen (opdracht verlenen) aan de aannemer.

Als u uw ruimten gaat huren is het tijdig vaststellen van de huurprijs van het grootste belang. Dit wordt vaak uitgesteld tot het moment dat het ontwerp geheel klaar is en al veel kosten zijn gemaakt. Het is dan zeer zuur als de huurprijs onacceptabel hoog uitvalt. Ook komt het helaas veel voor dat de verwachtingen over het gehuurde niet overeenstemmen met wat men krijgt. U denkt bijvoorbeeld dat de vloerbedekking is inbegrepen, terwijl een kale vloer wordt geleverd. LHV Bouwadvies kan u adviseren bij de onderhandelingen over de huurprijs in relatie tot de kwaliteit van het gebodene.

Voor het vaststellen van de huurprijs zijn de volgende stappen van belang:

Programma van eisen

• het budget van alle betrokkenen vaststellen;

Voorlopig ontwerp

• vaststellen of het programma van eisen past in het casco naar vierkante meters, aantal en soort ruimten en vereiste kwaliteiten;
• aanpassing casco nodig en mogelijk? eventueel casco aanpassen;
• budget koppelen aan aantal af te nemen vierkante meters;
• bijkomende kosten vaststellen;
• inrichtingskosten vaststellen;
• maximale huurprijs berekenen;
• vaststellen of het casco inclusief het inbouwpakket worden gehuurd of dat andere combinaties wenselijk/mogelijk zijn;

Huur vaststellen

• in onderhandeling treden met de verhuurder/ontwikkelaar over de huurprijs;
• vaststellen wat wel en niet is inbegrepen ( technische omschrijving o.d.);
• randvoorwaarden bespreken;
• huurprijs overeenkomen.

Belangrijke – zo niet de belangrijkste – voorwaarden voor het realiseren van een praktijkgebouw zijn de kosten van de bouw en van het gebruik van het gebouw. Deze worden bepaald door de financiering van de investerings- en exploitatiekosten: samen de zogenaamde huisvestingslasten.

Investeringskosten

Het verdient aanbeveling dat u zich oriënteert in de koop- en verhuurmarkt van vergelijkbare gebouwen in de regio. Een handig hulpmiddel bij het vaststellen van het te investeren bedrag zijn de door LHV Bouwadvies opgestelde begrotingen voor de bouw van huisartspraktijken. Deze begrotingen zijn opgenomen in het Handboek ‘Bouw praktijkruimten voor de huisarts (2012) (zie: Publicaties).

Factoren die de hoogte van de investeringskosten bepalen zijn:

• het aantal vierkante meters;
• de locatie (de grondkosten in Nederland verschillen aanmerkelijk en ook binnen gemeenten: A-, B- en C-locaties)

De investeringskosten zijn opgebouwd uit:

• grondkosten;
• bouwkosten;
• inrichtingskosten;
• bijkomende kosten.

Exploitatiekosten en onderhoud

Er moet evenwicht bestaan tussen de exploitatie- en investeringskosten. Te laag gestelde investeringskosten kunnen de exploitatiekosten zeer nadelig beïnvloeden (‘goedkoop is duurkoop’). Alhoewel de investering wellicht wat hoger zal uitvallen, verdient aandacht voor de volgende zaken zich in de exploitatie snel terug:

• energiebesparing;
• onderhoudsarme materialen, constructies en installaties;
• arbeidsomstandigheden van de medewerkers in de praktijk (functionele ruimten, voldoende oppervlak en een zorgvuldige, smaakvolle inrichting).

De exploitatiekosten zijn opgebouwd uit:

• vaste kosten;
• energiekosten;
• onderhoudskosten;
• administratiekosten;
• specifieke bedrijfskosten.

Het verdient aanbeveling tijdig een onderhoudsplanning met kostencalculatie op te stellen.

Wanneer u huurt is het van belang na te gaan of de huurprijs “inclusief btw-verrekening” is.

Omdat een huisarts vrijgestelde prestaties verricht voor de omzetbelasting, kan de verhuurder geen btw in rekening brengen. De verhuurder heeft echter bij de bouw of verbouw van de praktijkruimte btw betaald en afgetrokken. Deze btw moet door de verhuurder danwel worden terugbetaald (herrekening), danwel worden herzien: de in aftrek gebrachte btw wordt dan in 10 jaar terugbetaald (elk jaar 1/10 gedeelte).

Om dit te compenseren kan de verhuurder de ‘btw-schade’ doorberekenen aan zijn (vrijgestelde) huurder. Dit gebeurt via een opslag op de “kale” huurprijs.
Een dergelijke bepaling wordt over het algemeen opgenomen in de algemene bepalingen behorende bij een huurovereenkomst (zie artikel 19 van algemene voorwaarden ROZ).

Uiteraard is bovenstaande een vereenvoudigd antwoord; laat u voor uw specifieke situatie altijd goed voorlichten door uw accountant / btw-specialist. Leg daarnaast uw concept-contract gerust voor aan de Juridische afdeling van de LHV door uw bestand te uploaden of te sturen naar jz@lhv.nl.

In het LHV Handboek Bouw staat een Schema Bouwproces. Hier vindt u ook de te nemen stappen m.b.t. financiering. Oriënteert u zich tijdig bij de verschillende partijen.

Meer informatie over de mogelijkheden van financiering en contactgegevens van verschillende partijen vindt u op www.eerstelijnscentrumopzetten.nl/financiering.

In overleg met de financier dient u een meerdere documenten aan te leveren. Onder andere:

 Algemene documenten:

• Kopie identiteitsbewijs
• Uittreksel Kamer van Koophandel (indien van toepassing)
• Curriculum Vitae
• Juridische structuur (bv. maatschapscontract e.d.)

Ondernemingsplan

• Omschrijving van de plannen, visie
• Financieringsbehoefte; onderbouwd met bouwkostenbegroting en/of offertes

Informatie over het opstellen van een ondernemingsplan:

KVK Een ondernemingsplan maken, hoe doe je dat?

www.ikgastarten.nl/ondernemingsplan/ondernemingsplan-voorbeelden#close-popup

Financiële stukken:

• Jaarcijfers afgelopen 3 boekjaren (indien van toepassing)
• IB aangifte
• Exploitatiebegroting en liquiditeitsbegroting voor komende boekjaren

Voor de financiering van uw nieuwe huisvesting kunt u terecht bij verschillende partijen. Banken, informele investeerders, beleggingsfondsen. Bij welke financier u terecht kunt hangt af van de hoogte van het te financieren bedrag. Zo kunt u bij beleggingsfondsen terecht voor grote projecten (financiering vanaf 2-5 miljoen euro) en zijn informele investeerders vaak geschikt voor kleinere projecten. Belangrijk is dat u zich breed oriënteert en goed voorbereid aan tafel gaat. Zorg voor een toekomstbestendig, haalbaar en betaalbaar plan. Laat u goed adviseren m.b.t. de fiscale en juridische opzet.

Bank
Bij kredietverlening/financiering door banken is in principe sprake van eigendom van (een deel van) de gebruiker(s). Lenen bij de bank vereist in de meeste gevallen ook eigen inbreng.

Wanneer daarna nog een deel te financieren is is alternatieve financiering (crowdfunding, obligaties) een optie.

Gekoppeld aan de financiering stelt de bank als eis dat de bank ook als huisbankier wordt gekozen

Institutionele beleggers / Beleggingsfondsen
Bij investering door beleggingsfondsen is vaak sprake van een constructie waarbij de gebruikers huren. Soms is deel-eigendom bespreekbaar.

U kunt bij beleggingsfondsen terecht voor grote projecten (financiering vanaf €2-5 miljoen euro)

Informele investeerders / obligatiefondsen
Naast, of in plaats van een bancaire financiering. Vorm van “crowd-funding”.

Veelal geschikt voor projecten met een financieringsvraag van €250.000-2.500.000.

Woningcorporaties
Bij investering door corporaties is sprake van een constructie waarbij de gebruikers huren.

Op basis van de Woningwet mogen corporaties geen huisartsenpraktijken en gezondheidscentra meer ontwikkelen omdat deze projecten niet onder de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) vallen. De Woningwet stelt dat “niet-DAEB” projecten door commerciële partijen ontwikkeld moeten worden. Alleen wanneer er aantoonbaar geen commerciële partij te vinden is en er sprake is van een “maatschappelijke behoefte” kan een corporatie toestemming vragen bij de overheid.

Een duurzame leefomgeving en de gezondheid van het individu zijn begrippen die hand in hand gaan. De huisartsenpraktijk is dé plek om hier bewust mee om te gaan. LHV Bouwadvies heeft hiervoor een speciale folder. Hierin staan ook de volgende Tien Groene Tips voor Duurzaam Bouwen:

1. Maak een creatief duurzaam ontwerp. Hoe minder gevel-, dak- en vloeroppervlakte, des te minder energieverliezen.
2. Maak optimaal gebruik van daglichttoetreding. Hoe meer daglichttoetreding des te minder verlichting en verwarming noodzakelijk is.
3. Beperk de energievraag door het toepassen van de diverse maatregelen uit het Informatieblad, maar ook door uw energieverbruik beter te managen.
4. Maak een integrale keuze m.b.t. verwarming, koeling en ventilatie door in een vroeg stadium een installatie adviseur bij het ontwerp te betrekken.
5. Kies voor duurzame invulling van uw energievraag door te investeren in zonnepanelen of een warmtepomp.
6. Breng de meerkosten en opbrengsten in kaart.
7. Vraag tijdig subsidie aan.
8. Maak afspraken met de installateur over meetbare energieprestaties.
9. Maak afspraken met de installateur over verantwoordelijkheden wat betreft Onderhoud & Beheer.
10. Kies voor de inrichting van uw praktijk zo veel mogelijk voor hernieuwbare materialen.

Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van het glas in buitenkozijnen door hoogisolerend glas of het vervangen van niet-geïsoleerde buitendeuren. Maar ook het isoleren van gevel, dak en vloeren.  Warmte-isolerende maatregelen worden meestal meegenomen als de indeling van de ruimte wordt gerenoveerd.

De meerinvestering om deze onderdelen naar een betere energieprestatie te krijgen worden geschat op € 15,- /m² voor gevel-isolatie, € 7,- /m² voor vloerisolatie, € 7,- /m² voor dakisolatie.

Neem contact op met LHV Bouwadvies als je graag in contact komt met een LHV bouwadviseur die onderzoekt wat er binnen jouw gebouw mogelijk is.

Kijk naar optimalisatie van de installaties. Plaats een WTW-unit in de ventilatie-installatie, vervang inefficiënte installaties zoals een oude cv voor een HR-ketel, of als dat kan door een goed geïsoleerde schil door een warmtepomp. Hierbij moet het pand goed genoeg geïsoleerd zijn om zuiniger te zijn dan een (gas) HR-ketel.

Als je duurzame maatregelen wilt treffen bij de (ver)bouw van je praktijk, kun je een beroep doen op de volgende subsidies.

De meest interessante subsidie in dit verband is de Energie-investeringsaftrek. Dit is een fiscale regeling waardoor minder inkomsten- of vennootschapsbelasting betaald hoeft te worden. Het subsidiebedrag kan oplopen tot maximaal 11 procent van de totale investering. Subsidieregelingen zijn aan veranderingen onderhevig. Verdiept u zich daarom tijdig in de diverse mogelijkheden.